東京23区の民泊規制まとめ｜区ごとの上乗せ条例と2026年の変化
「東京23区で民泊を始めたい」と考えたとき、最初につまずくのが区ごとの規制の複雑さです。同じ東京都内でも、区が変われば営業できる日数が半分以下になることも珍しくありません。この記事では、東京23区の民泊規制の仕組みと、2026年に起きている変化を整理します。
大前提：国のルールと「上乗せ条例」
住宅宿泊事業法（民泊新法）は、全国共通のルールとして年間180日以内の営業を基本としています。しかし各自治体は、この国のルールに独自の制限を上乗せする条例を定めることができます。東京23区の営業条件が大きく異なるのは、この上乗せ条例の有無・内容が区によってばらばらだからです。
多くの区に共通する「住居専用地域での平日営業禁止」
東京23区で特に広く見られるパターンが、住居専用地域において月曜日正午から金曜日正午までの営業を禁止するという規制です。中央区・新宿区・文京区・台東区・墨田区・豊島区など、複数の区がこの形式を採用しています。
この制限がかかると、実質的に営業できるのは週末のみとなり、年間の営業可能日数はおよそ100日程度まで減少します。国のルール上の180日を前提に収支計画を立てていると、大きく見込みが狂うことになります。
一方で、同じ区内でも商業地域であれば制限の対象外となり、180日上限まで営業できるケースが多く見られます。「区」単位ではなく「用途地域」単位で条件が変わる点が、東京23区の民泊を分かりにくくしている大きな要因です。
2026年、上乗せ条例のない区はごくわずか
民泊関連の情報をまとめた複数の調査によれば、2026年に入ってからも上乗せ条例を新設・強化する区が相次いでおり、独自の上乗せ条例を持たず180日営業が可能な区は年々少なくなっています。かつては「規制がない」とされていた区でも、条例の新設・強化が続いている状況です。特に2026年9月には、届出数全国最多の新宿区が住宅地での営業を原則禁止する方針を固めたと報じられ、大きな注目を集めています（詳細は後述します）。
2026年に大きく動いている区
豊島区：既存施設にも遡及する120日制限
特に影響が大きいのが豊島区です。2025年12月に条例が施行され、2026年12月16日から営業日数が年間120日に制限されることになりました。さらに、営業できる期間は7月から8月、12月から1月に集約され、実質的な営業日数は80日台にまで絞られる見込みです。
もっとも注意すべき点は、既存の施設であっても例外なく制限が適用される遡及措置が組み込まれていることです。すでに180日運営を前提に届出済みの施設であっても、2026年12月16日以降は新しい制限に従う必要があります。背景には、届出数が急増し、近隣住民とのトラブルが目立つようになった事情があるとされています。
墨田区・葛飾区：常駐がなければ平日営業不可
2026年4月から施行された条例により、墨田区・葛飾区では常駐体制がない場合は平日営業が禁止され、常駐があれば180日営業が可能という制度になりました。無人運営を前提にする場合、実質的に週末のみの営業となります。
渋谷区：旅館業の常駐義務化
渋谷区でも2026年に条例改正が進み、旅館業における常駐義務化や、近隣説明会・標識の掲示義務など、規制強化の動きが続いています。
新宿区：住宅地での営業を原則禁止する方針（2026年秋・最新の動き）
2026年9月時点で、東京23区の民泊規制の中でも特に大きな注目を集めているのが新宿区の動きです。同区は民泊の届出件数が全国最多の一方、2025年度の苦情・相談件数は1,334件と、前年度の792件から大きく増加しました。これを受けて新宿区は、住居専用地域や文教地区での民泊営業を原則禁止とする方針を固めたと報じられています。
この規制は新規開業だけでなく、既存の施設にも一定の猶予期間を設けた上で適用される見込みです。新宿区内の届出施設は3,775件（2026年7月時点）にのぼりますが、規制が実現すると、そのうち約半数にあたる2,000件近くが営業できなくなる可能性があるとされています。
商業地域も無関係ではありません。営業日数の上限を、現行の180日から120日に引き下げる方向で検討が進んでいます。家主が同居するなど一定の要件を満たす場合は、例外的に営業が認められる見込みです。
区は2026年10月にパブリックコメントを実施し、2027年2月の区議会定例会に改正条例案を提出、2027年夏以降の施行を目指しているとされています（2026年9月時点の報道によるもので、正式な内容・時期は今後の区議会審議により変わる可能性があります）。
なお新宿区は、2025年12月にも、改善命令に従わなかった事業者に対して都内で初めてとなる廃止命令をすでに出しており、今回の方針はその延長線上にある動きと言えます。
こうした流れは新宿区だけのものではありません。2026年5月には、杉並区・世田谷区を除く東京23区の特別区長会有志が自民党に対し、民泊新法の改正や規制強化を求める要望を行っています。届出制を、更新制を伴う許可制に改めることや、事業者に国内居住の要件を課すことなど、より抜本的な制度見直しを求める動きも出てきています。
家主居住型か、家主不在型かでも条件が変わる
上乗せ条例の多くは、家主が同じ建物に居住しているかどうかでも扱いが異なります。家主居住型であれば、上乗せ条例が厳しい区でも180日近くの営業が可能なケースがある一方、家主不在型ではより厳しい制限を受けやすい傾向があります。無人運営を前提に計画している場合は、この点を特に注意深く確認する必要があります。
物件を契約する前に確認すべきこと
- 物件所在地の用途地域（住居専用地域か、商業地域か）
- その区の上乗せ条例の有無と内容（平日営業制限、常駐義務など）
- 家主居住型・不在型のどちらで運営するか
- 文教地区など、学校周辺特有の制限がないか
- 近隣住民への事前説明義務の有無
これらは区の窓口だけでなく、保健所・消防署・建築担当部署への事前相談が欠かせません。同じ区内でも、通り一本で条件が変わることがあるため、「この区は大丈夫」という思い込みは禁物です。
まとめ
東京23区の民泊は、国のルール（180日）に加えて、区ごとの上乗せ条例、用途地域、家主居住型か不在型かという複数の条件が絡み合い、実際に営業できる日数は区・物件によって大きく異なります。2026年は豊島区の遡及規制、墨田区・葛飾区の常駐要件、渋谷区の規制強化など、変化が特に大きい年です。すでに運営している施設も、最新の条例情報を定期的に確認することをおすすめします。
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